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利率整体下行 三类客户不宜提前还房贷
WWW.GCHOUSE.CN  2012-9-4 21:55:25  文章来自:藁城房地产网  阅读次数:3779
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  随着下半年的到来,一些房贷利率被上浮了1.1倍的房贷老客户也开始盘算是否在年底提前还贷。昨日,记者走访市内商业银行个贷部了解到,近日向商业银行咨询提前还贷事宜的客户开始增多。不过,市内银行理财专家建议,由于今年整体利率环境处于下行阶段,预计年内还有1~2次的降息,三种情况不适合提前还贷,市民可以选择其他理财方式为自己的贷款“减压”。

  7折利率老客户不要提前还贷

  “对于已经享受房贷利率7折优惠折扣的借款人,在连续降息政策环境下,现在提前还贷很不划算。”市内一股份制银行个贷部人士透露,在2008年买房贷款的借款人,有很多人享受到当时的7折优惠利率,而现在首套房贷利率最低只有8.5折。

  该人士算了一笔细账,对于前几年拿到了7折优惠利率的客户来说,目前5年期以上基准贷款利率为6.55%,享受7折优惠的客户真正贷款利率也仅为6.55%×0.7即4.585%,和目前5年期以上公积金贷款4.5%的利率水平相当。因此,在目前贷款优惠越来越少的环境下,将7折优惠的贷款提前还掉并不是一项明智的选择。

  还款期接近1/4不宜提前还贷

  “从贷款方式的选择来看,采用等额本金还款方式还款的,而且还款期已超过1/4的借款人没必要提前还贷。”一国有商业银行个贷部经理表示,现在申请房贷的市民主要选择的是两种还款方式,即等额本息和等额本金还款法。但是很少有人算过每月所还贷款中本金和利息的比例。银行人士表示,如果所剩的贷款中,每月还款中的本金占多数,那么这时候提前贷款可节省的利息并不多。例如使用等额本金还款法的客户,其还款期已经达到1/4,在月供构成中,本金也开始多于利息,如果这个时候提前还款,也不利于节省利息,特别是进入还款期后期,更没有必要提前还款。而且有些银行已经开始在合同中约定提前还贷的违约金的收取标准了。

  贷款不满一年不宜提前还贷

  提前还贷看似简单,申请却很难。据了解,借款人若要办理提前还贷,先要向贷款银行提出提前还贷申请,而且各家银行还分别设定了不同的还款门槛。部分银行要求贷款期限满1年后可申请,需提前1个月预约,最低还款额不低于1万,每年有2次机会。通常各家银行提前还贷的审批流程都在一个月左右,如果贷款期限不满一年的,银行会根据不同情况,可能会向借款人加收一至两个月的贷款利息。

  房贷理财产品为贷款减负

  贷款总要付出利息,如果有了闲钱又不提前还贷,该怎样减轻贷款压力呢?市内银行理财专家支招说,目前已有多家银行推出了具有理财功能的房贷还款账户,市民将闲置的资金存入这种账户,就可以抵扣贷款本金,从而节省利息支出。市民办了这种房贷理财产品,银行会将办理了房贷的客户账户中超出一定数额以上的活期存款视同为提前还款,抵扣贷款本金。如果市民遇到新的投资机会、开支计划,或者急需用钱,也可以随时支取存在账户中的存款,包括被视为提前还款的部分存款。银行每天根据账户中的资金情况计算抵扣收益,每月定期汇总支付到客户账户中,这样即使账户中的资金经常变动,也能节省利息。需要注意的是,对于不同的资金量,银行所制定的抵减标准往往不尽相同,一般来说,资金量越大,可供抵减的比例也就越高,房贷客户可以量力而定。


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