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楼市涨跌上演“障眼法” 市场态势不明
WWW.GCHOUSE.CN  2012-3-8 23:07:16  文章来自:藁城房地产网  阅读次数:2116
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下降5.4%这是新近公布的去年上海新建商品住宅均价的走势;上涨2.8%这是去年上海剔除保障房之外市场化新建商品住宅均价的变动。这般“涨跌难辨”的情况,在多个城市房价数据披露时均会遇到。

下降5.4%这是新近公布的去年上海新建商品住宅均价的走势;上涨2.8%这是去年上海剔除保障房之外市场化新建商品住宅均价的变动。这般“涨跌难辨”的情况,在多个城市房价数据披露时均会遇到。

2012年,楼市调控的指向已从“遏制房价过快上涨”转为“促进房价合理回归”。目前房价究竟是涨是跌?实现房价合理回归,“市场之手”与“政府之力”如何掌握?

上海市统计部门最近发布的数据显示,2011年,上海“新建商品住宅”平均销售价格每平方米13448元,比上一年下降5.4%;不过,剔除经济适用住房和动迁安置房等保障性住房后,去年上海“市场化新建商品住宅”均价为每平方米21584元,比上一年上涨2.8%。

类似情况在其他城市亦有出现。比如,根据北京市住房和城乡建设委员会公布的官方数据,2011年北京“新建普通住房”成交均价比上年下降6.3%,实现了“稳中有降”的控制目标。伟业我爱我家(博客,微博)市场研究院统计,2011年北京“新建普通商品住房”均价同比上涨约7%,而新建保障房成交价格基本与上年持平,实际上两个构成部分的价格均没有出现下降。

有人认为,从一些城市纯商品住宅的价格来看,房价依然明显过高;也有人认为,如果把保障性住房价格也考虑在内,部分地区房价已经初步呈现出“合理回归”的积极态势。

对此,中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说,“房价”应该涵盖各种不同阶层的住房价格,包含商品房和保障房,“合理的房价就是合理的房价体系,就是"不同阶层的家庭都能承担得起与其对应的住房"。”

中国房地产业协会研究中心总监回建强则认为,从住房体制看,我国当前正在推进的是“双轨制”,保障房体系和商品房体系既相对独立又有交叉地运行,仅用新建普通商品住房价格做参照范围太小。保障房部分按照增量看,其供应比例将达到全部住房新增量的70%左右,因此即便将市场化的商品房纳入进来,“综合房价”应该也是逐步回归的。“市场之手”与“政府之力”如何组合?70个大中城市房价全面“停涨”房企不断退市不断有“大佬”陷入资金危机……业内人士认为,中国楼市有待实现四大“合理回归”:其一,住房价格从“暴涨暴跌”回归到“稳步运行”。相关报告显示,1996-2011年我国的房价收入比在5.5-8.03的区间波动,“房价偏高显而易见”。其中,北上广深四个一线城市样本的平均值则高达14.1。全国工商联房地产商会会长聂梅生则认为,“房价合理回归”,是要回归到一个相对合理的区间,比如房价涨幅在CPI与GDP之间,即高于CPI增幅低于GDP增幅就应该是合理的。其二,行业利润从“一本万利”回归到“合理利润”。复地集团董事长张华说,这几年随着政策收紧,购地费用往往需要企业自有资金支付,加上地价上涨,“尤其是前两年拿的高价地,目前销售时利润已大不如前,一些企业为求跑量,一些项目甚至无利可图。”万科集团总裁郁亮认为,靠囤积土地房价飞涨来牟取暴利的发展模式,已经“一去不复返”。其三,产品属性从“投资产品”回归到“居住产品”。在一些城市,一边是不少人买不起房,另一边是成片的住宅售后遭遇空置,住房产品属性异化。数据显示,调控以来北京上海等地楼市,投机投资性购房需求已基本被挤出市场,居民家庭首次购房比重接近90%。“"限购"释放出明确信号,商品住宅应该首先满足基本的居住需求。”复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰说。其四,市场结构从“商品房独大”回归到“两条腿走路”。保障房的长期相对短缺,是影响房地产市场健康运行的关键因素。国家统计局数据显示,去年全国房地产开发投资61740亿元,比上年增长27.9%,虽然增速出现回落,但仍保持了较快增长,其中一大原因就是保障房投资建设的加快。国务院总理温家宝强调,房地产调控目标有两个:一是促使房价合理回归不动摇,二是促进房地产市场长期稳定健康发展。业内人士认为,应防止地方政府对调控的“行政手段”产生过度依赖,以为楼市“一限就灵”。“市场之手”与“政府之力”如何组合运用,应是下一步调控的重要问题。对房地产改革的复杂性要充分认识。高房价要降多少才是合理,是否要降到让人们都买得起?住房保障是要让人“有住房”还是“有房住”……记者在采访中感受到,在近年来的房地产调控和住房保障工作中,各方对一些关键问题的认识莫衷一是,并经常把“房价问题”和“住房问题”混为一谈。“房价上涨或下跌,都会有住房问题存在。”顾云昌说,控制房地产价格过快上涨,是为了防止房地产泡沫破灭带来的经济风险;但住房问题并不是靠控制房价就能解决的,而是要政府积极承担起住房保障工作的责任。楼市调控不可能“毕其功于一役”,对房地产改革的复杂性要有充分认识,对解决13亿人住有所居这一世界性难题的艰巨性更要有深刻认识。专家表示,从整体和全局看,房地产业的发展不是超前,而是滞后的。我国正处于城市化的中期阶段,每年有上千万农民转变为市民,这意味着住房供求关系的失衡存在着某种内在动因。世联地产(002285,股吧)董事长陈劲松直言,假如房价下降20%至40%,基本上所有上市房企都不得不面临亏损或倒闭的风险。业内预计,今年房企的资金链恶化程度将超过2008年。专家认为,在此大背景下,解决房价问题,关键是要遏制房价“大起大落”脱离实体经济发展和城乡居民收入增长的基本面,防止房地产泡沫破裂对宏观经济造成系统性风险影响居民合理的财产性收入。因而,调控应更加注重信贷税收等经济手段和法律手段的应用,并研究好与“限购”等政策的衔接。根据规划,我国在“十二五”期间将建设保障性安居工程3600万套,使保障房的覆盖面达到20%。在这两年的“提速期”,保障房在建设管理分配等领域均存在不少问题需引起高度重视,要让这项“民生工程”经受住考验。应加快保障房制度“顶层设计”,尽快建立完善保障房工作的长效机制。


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